Metode Penilaian Investasi Suatu Proyek

 Terdapat enam metode penilaian investasi suatu proyek yang biasa digunakan antara lain :

1. Accounting Rate Of Return (ARR).
ARR disebut juga financial statement atau Average Rate of Return adalah metode merupakan penilaian investasi untuk mengukur besarnya keuntungan bersih rata-rata tahunan dari sebuah investasi. Metode penilaian ini untuk memberikan gambaran kepada investor tentang potensi pendapatan yang diterima selama masa investasi.
Rumus ARR = (rata-rata laba setelah pajak : rata-rata investasi) x 100%
Nilai ARR menyatakan persentase laba bersih tahunan terhadap jumlah modal investasi awal. Semakin tinggi nilai ARR, investasi tersebut semakin menguntungkan.
2. Average Accounting Rate of Return.
Average accounting rate of return adalah metode untuk mengukur rata-rata pengembalian dengan cara membandingkan rata-rata laba setelah pajak dengan rata-rata investasi. Apabila ARR lebih besar dibandingkan dengan return yang disyaratkan, maka investasi ini layak untuk di ambil, apabila tidak maka dihindari.
Rumus Average Accounting Rate of Return = (rata-rata laba setelah pajak : rata-rata investasi dibagi dua) x 100%.
Jika accounting rate of return lebih besar daripada rate of return yang diisyaratkan maka investasi tersebut diterima, sebaliknya apabila kecil maka ditolak.
3. Payback Period (PP).
PP adalah metode penilaian investasi yang sederhana. PP adalah metode untuk menghitung waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan modal awal investasi. Hasil perhitungannya dinyatakan dalam satuan waktu (tahun atau bulan).
Rumusnya PP = nilai investasi : kas masuk bersih.
Semakin pendek periode waktu pengembalian (payback), investasi tersebut layak dilakukan. Investor akan tertarik pada waktu pengembalian yang sebentar dibandingkan payback yang lama meskipun keuntungannya cukup besar.
4. Internal Rate 0f Return (IRR).
IRR adalah metode penilaian investasi yang menghitung tingkat bunga suatu investasi dengan menyamakan NPV arus kas saat ini dengan NPV arus kas masa mendatang.
Rumus IRR = rk + (NPV rk/(TPV rk – TPV rb)) x (rb – rk)
rk = tingkat bunga yang lebih kecil
rb = tingkat bunga yang lebih besar
NPV rk = NPV pada tingkat bunga yang kecil
TPV rk = Total Present Value of Proceeds pada tingkat bunga yang kecil
TVP rb = Total Present Value of Proceeds pada tingkat bunga yang besar
Semakin tinggi nilai IRR, investasi tersebut sangat layak dijalankan. Ini berarti nilai IRR lebih besar daripada modal yang dikeluarkan. Namun jika nilai IRR lebih kecil daripada modal, investasi tersebut tidak layak.
5. Net Present Value (NPV).
NPV adalah metode penilaian investasi dengan mengukur selisih nilai investasi saat ini (present value) dari arus kas yang masuk dengan nilai arus kas keluar masa mendatang selama periode tertentu. Dengan kata lain, NPV adalah perhitungan keuntungan yang didapat suatu investasi di masa depan jika berinvestasi dengan nilai uang saat ini.
NPV berkaitan dengan nilai waktu uang (time value of money) karena terdapat selisih nilai uang pada periode waktu yang berbeda. Dalam NPV, ada dua hal penting sebagai perhitungan, yaitu menaksir arus kas dan menentukan tingkat bunga yang relevan. Jika nilai NPV positif, suatu investasi diterima atau layak.
Rumus NPV = (C1/1+r) + (C2/(1+r)2) + … + (Ct/1+r)t) - C0
NPV = Net Present Value dalam rupiah
Ct = arus kas per tahun pada periode t
C0 = nilai investasi awal pada tahun ke-0 dalam rupiah
R = suku bunga dalam %
Nilai NPV positif berarti selisih nilai investasi lebih besar dari arus kas keluar sehingga pendapatan lebih besar daripada nilai yang diinvestasikan. Sementara nilai NPV negatif berarti tingkat pendapatan dari investasi tersebut lebih kecil daripada pengeluaran. Secara teori, nilai NPV = 0 mungkin saja terjadi, yaitu tidak terjadi untung atau rugi, hanya balik modal.
6. Profitability Index (PI).
Profitability Index adalah metode penilaian investasi yang dilakukan dengan membandingkan nilai arus kas masa mendatang dengan nilai pengeluaran investasi masa sekarang. Dengan kata lain, PI adalah perbandingan present value (PV) kas masuk dengan PV kas keluar.
Rumus PI = nilai sekarang dari arus kas di masa depan : investasi awal
Nilai PI yang lebih besar dari 1 berarti investasi tersebut menguntungkan. Jika lebih kecil dari 1, investasi tersebut tidak layak.

Tiga metode yang pertama yaitu Accounting Rate Of Return (ARR), Average Accounting Rate of Return dan Payback Period (PP) hanya cocok digunakan apabila aliran kas yang diharapkan terjadi setiap akhir tahun. Namun secara teoritis, metode yang paling baik adalah net present value atau NPV karena :
• Net Present Value (NPV) dan Internal Rate 0f Return (IRR) memiliki nilai yang berseberangan, perusahaan akan lebih memilih NPV. karena lebih mudah menyesuaikan resiko karena tingkat bunga yang digunakan berbeda beda setiap tahunnya.
• Selain mudah dimengerti/dipahami, metode Net Present Value (NPV) juga mempunyai asumsi yang lebih realistis dan relevan dibandingkan dengan metode yang lain.
• Pada saat ada permasalahan penggantian aset, keterbatasan dana atau inflasi, dan masalah lainnya, maka metode yang paling tepat digunakan adalah metode Net Present Value (NPV), karena dengan menggunkan metode lainnya dikahwatirkan hasilnya tidak merepresentasikan keadaan yang sesungguhnya.